VIABILIDADE FINANCEIRA

Indicador	Verde se ≥	Amarelo se ≥	Comportamento
Margem líquida (lucro/VGV)	%	%	maior melhor
TIR anual	%	%	maior melhor
VPL / VGV	%	%	maior melhor
ROE anual	%	%	maior melhor
Terreno / VGV	%	%	menor melhor
Eficiência (priv/total)	%	%	maior melhor
Exposição máx / VGV	%	%	menor melhor

1. Empreendimento — Dados Gerais

Nome do empreendimento

Data de início

Bairro

Endereço

Áreas

Área terreno (m²)

Área computável (m²)

Área total construída (m²)

Área privativa (m²)

Eficiência e coeficiente de aproveitamento calculados automaticamente.

2. Tipologias

Use Auxiliar para escaninhos/vagas/hobby box. Cálculos de preço médio por unidade só consideram unidades Principal.

3. Linha do Tempo

Data de início do projeto

Start de Vendas (meses pré-obra) — máx. 6

—	Viabilidade	Aprovação	Vendas	Obras	Legalização
Início (mês)	0	0		0	0
Data início	—	—	—	—	—
Duração (meses)
Término (mês)	0	9	60	60	63
Data término	—	—	—	—	—

Duração total do projeto: — anos

Preencha apenas a Duração de cada fase e o Início das Vendas (em destaque amarelo). O restante é calculado automaticamente.

4. Negociação do Lote

Forma de pagamento

% do VGV (permuta financeira)

ITBI

Comissão imobiliária

Outorga onerosa (R$)

Permuta financeira: % do VGV pago em parcelas atreladas às vendas (campo % do VGV).
Permuta física: unidades dadas como pagamento — preencha na aba 2. Tipologias o campo Permuta (un).
Compra direta: R$ pago via sinal + parcelas.
ITBI, Comissão e Outorga são SEMPRE lançados no mês final da fase de Aprovação (data da aprovação do projeto), independente da forma de pagamento do lote.

5. Obra + Financiamento à Produção

🏗 Obra

Base do custo

R$/m² (input direto)

Custo direto (auto)

INCC anual

% Mobilização

Duração Mob (meses)

% Desmobilização

Duração Desmob (meses)

Contingência / Imprevistos (% obra)

Mobilização + Execução + Desmobilização = 100% do custo. Execução é calculado automaticamente (100% − mob − desmob). INCC é aplicado mês a mês a partir do início da obra.

⚠ Contingência: aplicada como acréscimo proporcional na curva de obra mensal. Reserva técnica recomendada por NBR 14653-4 (avaliação de empreendimentos): 3-5%.

🏦 Financiamento à Produção (banco)

% Financiamento à Produção (banco)

Taxa juros operação (a.m.)

Prazo Amort. Fin. Produção (meses pós-obra)

% Retenção do banco

% Obra para liberar Fin. Produção

% Vendas para liberar Fin. Produção

💡 Gatilhos do Financiamento à Produção: o banco só libera quando AMBOS forem atendidos — % obra executada E % vendas realizadas. No mês do gatilho, o banco libera RETROATIVO de uma vez (= %Financ × custo já executado), depois desembolsa mensalmente até atingir o teto de %Financ × custo_total. Retenção: o banco retém o % indicado de cada liberação durante a obra e devolve no mês seguinte ao habite-se. Amortização: distribuída em até 12 parcelas iguais após o fim da obra. Repasse banco do cliente final (Apoio à Aquisição) acontece no mês seguinte ao habite-se (sem lag).

6. Comercialização

Tabela Financiamento

% do VGV nesta tabela

Entrada

N parcelas entrada

Mensais

Semestrais

Anuais

Tabela Direta

% do VGV nesta tabela (auto)

Entrada

N parcelas entrada

Mensais

Semestrais

Anuais

📈 Curvas de Vendas — 3 Cenários

Cenário aplicado:

🌧️ Pessimista

% Lançamento (mês 13)

% Até início da obra

% Durante a obra

Total:100%

⛅ Mais Provável APLICADO

% Lançamento (mês 13)

% Até início da obra

% Durante a obra

Total:100%

☀️ Otimista

% Lançamento (mês 13)

% Até início da obra

% Durante a obra

Total:100%

Prazo "Durante obra" (meses, compartilhado)

Cada cenário deve somar 100%. O cenário escolhido no seletor é o que alimenta o engine (dashboard, fluxo mensal, indicadores).

⚠️ Distrato / Inadimplência

Taxa de distrato (% sobre receita)

% revendida do distrato

Aplicar distrato?

Modelagem simplificada: receita líquida = receita bruta × (1 − distrato × (1 − revenda)). Ex.: 10% distrato × 70% revenda → perda líquida de 3% sobre VGV. Lei do Distrato (13.786/2018) considerada implicitamente.

📈 Correção Monetária das Parcelas

Índice pré-chaves (a.a.) — INCC

Aplicar correção?

Pré-chaves (INCC) é aplicado mês a mês a partir da venda até o habite-se. No habite-se, o repasse banco quita o saldo do cliente — não há "pós-chaves" no caixa da incorporadora.

7. Despesas e Taxas

As despesas marcadas com FIXA são obrigatórias e devem ser preenchidas (valor pode ser 0, mas a análise fica menos precisa). % sempre em decimal (0,05 = 5%). Para valor fixo R$, selecione base "R$ Fixo".

8. Impostos

Regime tributário aplicado ao projeto

O regime escolhido define a alíquota efetiva aplicada sobre a receita bruta. Os detalhes do cálculo aparecem abaixo, lado a lado com os 3 regimes principais para comparação rápida.

Comparativo dos regimes (sobre o VGV do projeto)

9. Capital e Amortização

Calculado automaticamente após preencher abas 1–8 + TMA
Mês de exposição máxima: — · Valor máximo aportado: — ⚠ O início da amortização deve ser pelo menos 1 mês após o mês de exposição máxima. Sugestão: —.

TMA (custo cap. próprio a.m.)

Início da amortização (mês)

Período de amortização (meses)

💡 Recomendação de saúde do projeto: o ideal é amortizar o capital próprio APÓS o habite-se, quando o repasse do banco entra e o caixa fica positivo. Amortizar antes consome receitas operacionais que deveriam pagar despesas e impostos da própria obra.

📈 Fluxo de Caixa Mensal Desmembrado

Cada despesa em coluna própria · receitas líquidas de corretagem/gestão de vendas (já descontadas) · rolagem horizontal habilitada

Atenção crítica

🔐 ADMINISTRAÇÃO LUMOURIN

📊 VIABILIDADE FINANCEIRA

💎 Retorno ao Investidor

💰 Receitas

💸 Custos e Despesas

📊 Indicadores de Viabilidade

Áreas

🏗 Obra

🏦 Financiamento à Produção (banco)

Tabela Financiamento

Tabela Direta

📈 Curvas de Vendas — 3 Cenários

⚠️ Distrato / Inadimplência

📈 Correção Monetária das Parcelas

Comparativo dos regimes (sobre o VGV do projeto)

⚖ Comparativo de Projetos